2026 年 2 月全国新房市场整体呈现供应企稳、需求环比回暖、价格显著分化的运行特征，政策端以 “强保障、稳预期、防风险、促转型” 为核心，供需两端淡季不淡，价格梯队差异明显，市场仍处于筑底修复阶段。
一、政策环境：中央定调 + 地方精准托底
中央层面聚焦保障房金融支持、农村地产规范、利率稳定与风险防控，5 年期以上 LPR 连续 9 个月维持 3.5%，明确严禁农地入市建商品房，推动行业风险有序出清。地方政策差异化发力，多地优化公积金贷款规则、延续个税退税、发放购房补贴，上海调减限购、收购存量房用作保租房；北京、福建、佛山推进 “好房子” 建设；福建、佛山推出房企融资 “白名单”、允许缓建降本，多措并举激活需求、化解库存、提升住房品质。
二、供应端：在售项目止跌，待售降幅收窄
重点 30 城新房在售项目量环比上涨 0.4%，结束两月连降，房企节前推盘与 “春节不打烊” 策略支撑供应企稳。待售项目量环比降幅收窄至 **-5.6%**，房企对节后预期小幅回暖，但受土拍节奏偏缓影响，仍保持谨慎推盘态度，整体供应处于温和修复状态。
三、需求端：热度环比微升，同比依旧偏弱
展开剩余83%重点 60 城新房找房热度环比微升 1.2%，连续两月环比上涨，但同比下降 19.8%，修复基础不牢固。梯队热度排序为新一线＞一线＞二线＞三四线，三四线城市涨幅居首，主要依赖返乡置业；一线微降、新一线微升，政策刺激与线上营销对冲春节淡季效应。需求结构以刚需、刚改为主，90-120㎡户型占比 29.6%，为市场主流；改善型户型占比小幅回落，小户型需求稳定，高端改善需求呈现城市分化。
四、价格端：整体下行，梯队分化极端
重点 60 城新房找房均价18891 元 /㎡，环比降 3.2%、同比降 1.4%，60 城中 47 城价格下跌。城市梯队价格走势差异显著：一线城市整体上涨 6.4%，上海、深圳、北京均价上行，上海以 28.9% 涨幅领涨全国；新一线、二线、三四线城市分别下跌 2.0%、8.4%、5.0%，惠州以 35.1% 跌幅居首，徐州、珠海跌幅均超 17%。价格分化核心源于城市供需结构、客群层次与促销力度差异，一线靠高端改善支撑，多数二三四线以刚需促销、以价换量为主。
五、市场总结
2 月新房市场受春节淡季、政策托底、返乡置业多重因素影响，短期环比有所回暖，但长期信心仍待修复。供应端谨慎企稳，需求端短期反弹、长期偏弱，价格端城市与梯队分化加剧。预计后续市场将延续结构性行情，核心城市、优质板块抗跌性更强，普通城市仍需依靠政策与促销加速去库存，行业向 “保障 + 商品” 并重、高品质发展的新模式稳步转型。
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